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7月6日是一个特殊的日子,北京时间中午12点,美国方面正式启动对中国340亿美元商品的加征关税,随后还将追加160亿,共计500亿美元的商品。这是中国四十年改革开放以来较大的一次国际贸易争端,并且是实实在在的落地性争端,它必然对中国经济、社会带来重大影响。其中,大家特别关心对房地产的影响,因为,中国房地产里面囤积了数十年来中国较大规模的物质财富,可以说,中国老百姓以及政府和众多机构的身家都压在楼市里面了,如果这座大厦坍塌,将带来不可估量的负面影响。

中美贸易战到底会对中国房地产带来什么样的影响呢?我有如下的初步分析。

其一,房地产及楼市的资金链将出现紧张,投融资难度加大。

贸易战最直接的现象就是拉动国民经济的三驾马车中的出口受阻,顺差变为逆差,出口外汇额明显下滑,央行外汇回款及占款减少,用以向企业支付的等值人民币数量减少。以往这个数字庞大,其中相当部分通过各种渠道流入房地产,贸易战形势下,显然这部分资金的流入会减少,将直接导致房地产和楼市的流动性紧缺,加大房地产开发和楼市交易的资金压力。这种背景下,下半年的房地产开发速度会有所减弱,楼市需求也会适度收缩。

其二,楼市可能出现既想逃离、又担心货币贬值的矛盾现象。

2016年以来,国家和各级地方政府针对楼市存在的投机炒作等违规、不法行为投放了许多调控政策,事实上并没有完全压住楼市的热度,而这次中美贸易战不同于政策调控,它是试图直接抽走房地产和楼市的资金,这反而更容易让楼市产生一定的不安情绪,可能导致楼市阶段性地出现一定程度的逃离现象和楼市的波动情况。当然,这种逃离也面临考验,毕竟汇率可能下跌,传导到国内,有可能引发通货膨胀和货币贬值,这种情况下,从楼市出逃的资金就面临贬值的风险,这种情况又迫使想从楼市逃离的人们不敢轻易离开楼市,毕竟相比之下,房子的保值功能更加明显。这种矛盾心态和行为取向将大量存在。

其三,国家会在汇率和货币政策方面有所动作,以此平抑房地产可能的动荡。

一直有人说,面对贸易战,国家会在保汇率还是保房价两方面作出选择。我个人认为,这并不是一个绝对的二律背反问题,中国的国情决定了国家不会非此即彼地进行选择,因为无论汇率大幅下跌还是房价大幅下跌,对国民经济来说都是无法承受的。所以我认为,最可能出现的现象是,国家根据贸易战的进展情况,将会允许汇率适度下跌,最近的汇率已经陆续下跌了几个点。汇率适度小幅下跌不是坏事,人民币走弱,有利于改善出口形势,加大出口力度,而对楼市来说,则会减弱流动性降低的压力。与此同时,国家也会在货币政策上作出适当调整,通过各种渠道释放一定的流动性,以此活跃市场。近期央行降准7000亿,尽管表态是扶持中小企业和实体经济,但根据经验,这些资金必然有相当一部分会通过各种管道流入房地产和楼市,对楼市起到实际的支撑作用。这个目的很清楚,国家层面并不希望贸易战对房地产和楼市造成太大的影响,释放流动性就是与贸易战可能带来的流动性减弱形成对冲。

这里要讲一下房地产和楼市在中国经济中间的特殊作用。过去三十年间,中国房地产借助政策和市场双重力量,一路走高,目前囤积的资产规模已经超过300万亿人民币,可以说,房地产是中国改革开放以来形成的较大的物质资产。这里面还有一个基本国情,即:土地的国有化,政府对土地实施强制征用,并通过招拍挂高价卖给房企,房企盖好房子,以市场价格卖出,形成包括国家和政府资产、企业资产和民众资产等在内的国家物业资产链,可以说,房地产已经成为中国较大的储蓄保值银行,也是国家经济和民间经济的较大稳压器。如果让这场由美国发动的贸易战把中国房地产打垮,价格崩盘,显然不符合中国的国家利益,所以,我认为中国政府必然会以直接和间接的手段维护楼市的稳定,也就是维护中国几十年来积累的物质资产。

事实上,政府一边在不断投放调控政策,打压楼市里面的投资行为,一边在通过货币政策适度放松等策略在维持房地产的运行,即不能让楼市暴涨,也不能让楼市暴跌,就是要维持楼市的稳定性。

其四,贸易战对房价可能形成一定波动,但不会大跌,且差异化表现明显。

无论如何,中美贸易战对中国经济来说,是一件会产生重大影响的事件,也必然波及到房地产和楼市里面来,不排除会出现房价的一定波动和下跌,但我认为不会出现大跌现象,而且,由于各个城市的发展水平不同,房地产泡沫程度不同,面对贸易战而产生的波动情况也就不同,有些城市可能有阶段性小幅下跌,有些城市则可能不太受影响,大体保持稳定。

其五,贸易战将客观上促进中国房地产加快落实长效机制。

贸易战给了中国一个警醒:必须加快自主创新建设,强化企业和产业的国际竞争力,才能保证中国经济跃上一个全新的阶段。从房地产和楼市的发展看,就是要加快落实长效机制,因为只有在长效机制作用下,才能更加有效合理地应对任何来自国际的贸易战对房地产和楼市的冲击,确保房地产和楼市的长期稳健发展。

当然,如此规模的贸易战,在全球都是少有的,它的影响到底如何,我们恐怕暂时还不可能完全说清楚,需要密切观察和分析。我希望它对中国经济以及中国的房地产和楼市的负面影响能够降到较低。