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长期以来，土地出让收入都是地方政府财政收入的重要来源，但卖地规模受房地产市场周期性影响明显，尤其是今年以来，随着调控政策的持续深化，各地土拍条件不断升级，叠加房企融资环境收紧、偿债压力加大等因素，企业拿地趋于谨慎，部分附带条件较多的地块遭遇流拍。而土地市场的调整将直接导致地方政府土地出让收入面临波动。

在此背景下，本文将通过对全国及百城财政数据的分析，探究各城市对“土地财政”的依赖程度，以及未来在市场降温与土地流拍背景下，哪些城市将面临较大的财政压力。

01“土地财政”的起源与运行机制

土地是财富之母，“土地财政”帮助城市完成原始资本积累，是特殊环境下地方政府的理性选择，但过度依赖模式不可持续

关于“土地财政”的定义，学术界并没有形成统一的标准，综合各方表述，大体可以概括为：地方政府依托其对土地的垄断供给，通过出让土地使用权的方式来获得土地出让金以增加政府收入的现象。

对于“土地财政”的起源，目前国内的一个普遍认识是，1994年的分税制改革压缩了地方政府的税收分成比例，地方政府事权与财权不匹配，地方政府财力不足，而土地收益划归地方奠定了地方政府走向依赖“土地财政”的基础。

“土地财政”模式使地方政府通过出让土地使用权完成了城市的原始资本积累，以此推动城市的工业化与城镇化发展，正向作用十分显著。

“土地财政”的负面效应主要在于其已经逐渐成为导致房价过快上涨的重要因素之一，同时也是地方债务的潜在风险来源。高房价推高人力成本上升的同时也推动了投机行为，对实体产业产生挤出效应，并损害社会公平、固化贫富差距；高库存和高债务则暗含系统性金融风险，以上都有可能成为经济发展的潜在隐患。

“土地财政”模式在市场运行中会强化周期趋势

图：房地产市场各主体作用机制

车位配比：1户1车位物 业 费：1元/月/平米内部配套：

小区内的主要设施有： 1.商业综合体高达21760平方米。 2.引进超市，为居民提供生活上的便利。 3.架空层泛会所、 4.架空层园林绿化带、 5.老人及儿童游乐健身设施、 6.地下停车场、 7.健身跑步道、 8.可视对讲保安系统、 9.周界防越报警系统。

道路交通：

高铁站，3路公交车，7路公交车。

周边商业：

农贸市场，集贸市场。大型超市，紧邻中央商务区，西南第一高楼。四大国有银行。

周边景观：

距离市政府800米，临近北部湾广场，四大场馆。西海湾。红树林。

周边交通：

高铁站1公里距离

周边公园：

白鹭公园，江滨湿地公园，西海湾月亮岛。

周边医院：

人民医院。

周边学校：

防城港第四中小学，学区房地段。

铜锣湾项目地处防城港市中心区主干道金花茶大道，西公安指挥中心北侧，防城港市新行政中心区核心位置，西面为市政府办公场所。南面为市政四大场馆，周边配套设施完善：北部湾广场、青少年及妇女儿童活动中心、白鹭公园、医院、学校、银行、商业步行街、五星级酒店、梦幻北部湾演出基地等环绕周围。区域内气候温和宜人，年平均气温在22.5度，亚热带海洋气候和蓝天白云等自然景观，给小区带来了良好的居住环境。 铜锣湾项目北与群山交相辉映，依山傍海，可谓是绝佳的人居环境，其将被打造成广西北部湾商圈乃至全国范围内的高品质的一流居住小区。 一栋5A甲级写字楼，7栋住宅，分两期开发，现房+期房。防城港皇家房地产开发有限公司立足于开发中高档楼盘的开发建设，本公司作为一家实力强大开发商，设计商，建筑商。努力把铜锣湾项目建设成为集商业、住宅为一体化的大规模，综合性，现代化，高品质，标志性的建筑群。